法拍房暴增，遍地7折：想捡漏？呸，你不配！
The following article is from 大碗楼市 Author 葫芦娃
近期，大环境不太好，各地法拍房数量暴增。
深圳，挂拍量同比激增61%；
北京，连续两个月挂拍量上涨20%以上；
杭州，挂拍量从单月80套，增加到单月200套以上；
苏州，今年10个月的挂牌量，已经超过去年一整年……
去年全年，全国法拍房数量133万套。
今年仅10个月，全国法拍房数量已经超过160万套。
放眼全年，至少激增30%以上。
今年更巧的是——
经济环境的不景气，偏偏遇上了楼市环境的更不景气。
断供法拍的房子更多了，进场拍卖的人更少了。
于是，精彩的一幕就出现了——
今年的法拍房，遍地都有7折，遍地都是肉签。
北京法拍房的成交价，连续4个月低于市场价8折以下；
深圳法拍房的成交价，不仅远低于市场价，甚至还低于二手房指导价；
杭州的滨江和奥体，是不是就给你来个7折法拍，成交价动辄低于评估价300万以上……
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市场价7折、部分城市的法拍还不限购、不限售……
利益空间大了，小心思就多了。
遍地7折的法拍，能不能搞？
先把这篇文章看完，再掂量一下自己，再说搞不搞的问题。
友情提醒：这可能是全网最全的法拍房实操提醒，内容极干，价值很高。
债务风险，远不是法拍的最大风险。
法拍房出现的原因，就是欠债的还不上钱，房子被法院拿走拍卖了。
牵扯到欠债，很多人就会产生一系列的恐惧——
背后的房主，会不会涉及很多隐性债务。
这套房子，会不会牵涉到多个债务关系。
我拍下这套房子，过两天会不会又出现一个法院查封。
民间借贷的黑社会，找不到欠债的，会不会上门找我讨债。
不停的诉讼风波，不停的民间借贷。
我可以很清晰的告诉你
——不要怕！
——债务风险，不是法拍的最大风险。
对于法拍房，最高院的司法解释是：
首先查封的法院，有自主处理的权利。首封法院，是这套房子的第一处置人。
我先封了这套房子，那我就有权自己处理。即便后面的法院再过来查封，首封
法院是有义务也必须作为第一责任人，去出面解决这个问题。
首封法院先处置，处置拍卖之后拿到的钱，自己先清偿。
如果有多余的钱，首封法院会与后面排队的轮封法院，协商分配。
以上整个流程，这套房子背后的一切债务和债权，与拍卖人没有任何关系。
排在后面的债务关系，不会去找你，而是直接去找首封法院。
首封法院，有义务更有责任
——帮你挡掉这套房子背后的所有债权关系。
理解了以上，你就几乎不需要去担心法拍房的债务风险。
清场，是法拍房的第一大关口。
既然是法拍房，那拍下来之后，就自然涉及到清场。
所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去。
之前，很多人都说
——清场，是法拍最大的坑。
我可以很负责人的告诉你
——清场，只是法拍房的麻烦开始。
接下来的坑更多，后面我们就会说到，我们先来说清场。
最高法所规定的法拍房清场准则是：谁处置，谁清场。
重点一二线城市，8成以上的法拍房，都是法院清场。关于清场细则，在法拍公示上也写的很清楚，是否清场，谁来清场等等。
但是，但是，但是
——规定是规定，实操是实操！
大法官嘛，都比较忙。
一忙起来嘛，就不可能把每套房子的清场，都做的很干净和清晰。
重点提醒来了！重点提醒来了！重点提醒来了！
任何一套法拍房，不管是否标注清场，你都要在拍之前，去做进屋的“拍前产调”。
拍前产调，一般会遇到以下五种情况（清场难度，由易到难）。
1、房子很干净，没有人在里面住。
这种情况最简单，不用多说，拍就行了。
2、房东在里面住，但是房东很配合。
房东没跑路，一般都是欠钱不多，还想翻身。
一般情况下，房东都愿意配合，多一个买家参与竞价，就可能多拍点钱，卖个好价格。
不仅能还清负债，还能多剩点钱。
这种情况也较简单，也比较容易清场。
3、房东在里面住，但是不配合。
只要人还在，说明都还愿意拍。不配合，只是想多要点钱。
如果房源不错，你可以花点小钱，跟房东协商一下清场
——我给你5万，你清场；我给你10万，你清场。
甚至，还可以
——多花点钱，让房东配合你做“满五唯一”。
省下3个点的税费，1000万的房子，省下30万，和房东一起分钱。
这种情况，也相对容易清场。能给钱，就别叨叨。
4、房东跑了，里面有租客。
如果是正常的租客，租赁时间基本上还剩个一年以内，租金也比较高。
那就正常租着，到期之后，房子收回。
如果原房东是个坏批，提前签了一个长达20年的长租约，且租金低的一批。
此时，问题就麻烦了
——你要去查这个租约，是抵押前签的还是抵押后签的。
如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁。
也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客。
如果是“先抵押后租赁”，这个长租约，就不受法律保护。
也就是说，你拍下房子，可以强制清场租客。
综合以上，面对带租约的法拍房，就记住下面这句话——
一年以内的短租约，可以拍。
先抵押后租赁的长租约，谨慎拍。
先租赁后抵押的长租约，千万不要拍。
5、房东跑了，里面住着七八十岁的老人。
这就属于原房主故意赖着不清场，果断放弃。
这种情况，就算你拍下来，就算有法警陪着你收房，你敢动这个老人么？
现如今，各个城市每年动辄都是一两千套的法拍房。
真没必要为了一套房，去惹上一身骚。
除了以上“人的清场”之外，物品的清场也很重要。
拍到房子了，人也清出去了，你就得意忘形了
——房子是我的，房子里的东西，全都扔球了吧。
我必须很负责任的告诉你
——虽然房东跑了，房子里的东西不是无主的。
一旦东西扔了，房东回来，扭头反咬一口——
老子这套家具，是红木的，你给我磕坏了，你得陪我十万块；
老子这套餐具，是法国的，你给我全扔了，你得陪我五万块。
搞到最后，又要被讹数万块。
面对物品的清场，最好的办法就是——
提前找个仓库，把原房东的物品打包，统一放到仓库。
同时，给原房东发一个律师函，限期处理。
逾期之后，就当无主物品处理。
以上，就是法拍房清场的全部重点。
是不是很麻烦，是不是很复杂？
我告诉你：清场，反而是最简单、风险最小的。
扯淡的隐形风险。
法拍房最麻烦的，是一系列的隐形风险。
1、第一个隐形风险，税费。
法拍房，所有的税费基本全由卖家出。
法拍过程中，可能遇到这种情况
——这套房子的上一手税费，还没有交清。
如果上一手税费还没交清，你拍到房子之后，就要先补交。
除了土地增值税和个人所得税，个别房源还牵扯到二次过户，你需要连续交两次契税。
其中，最大的坑在“个人所得税”。
如果，这处房产的上一手交易，是非夫妻直属关系之间的赠与或继承。
那么，你拍下之后想要过户，就要补交20%的个人所得税。
如果，这处房产，提前被前房东下了套，你就更惨了。
举个例子吧。
有人花了200万拍下一套房子，去过户时被告知——
这套房子的上一手交易，过户总价只有500块。
那么，这次过户你就要缴纳20%的个人所得税，也就是“200万*20%=40万”。
除了税费之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。毕竟，能被法拍的，都混到了欠债的老赖。
我曾见过一套房子，拖欠了15年的物业费，这也是一笔成本。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“税费的拍前尽调”。
先去税务局或不动产交易大厅，查它的上一手税费是否交齐。
再去物业管理中心，查它的物业费和水电费是否交齐。
2、第二个隐形风险，土地。
2016年以前，两证未合一
——一套房子两个证，一个是土地证，一个是房产证。
于是，就有一部分房子可能出现这种情况
——土地证，单独抵押。
如果土地证被单独抵押，你需要替前房东还完“土地证抵押贷款”后，才能过户。
还有一部分房子，可能出现这种情况
——土地属性，属于划拨用地。
如果是这种房子，你拍下之后想要拿到完整的房产证，还需要去补交“土地出让金”。
有的房子，可以单独补交。
有的房子，需要整栋楼的所有住户全部补交土地出让金之后，才能给你办理完整房产证。
扯淡的问题，就再次出现：这栋楼，可能住的全是七八十岁的老人。
他们既不想过户，也不打算办抵押，就不需要完整房产证。
他们对房子的要求，只有一个
——能住就行
——交个屁的土地出让金，又不影响住。
他们不去补交，即便你自己补交，也拿不到完整产证。
一旦拍到这种房子，你就只能拿到单证
——也可以住，房子也是你的。
但是一旦你再次买卖，最多只能卖到市场价的75%，甚至更低。
还有一部分房子，可能出现更特殊的情况
——压红线。
如果，这套房子涉及到压土地红线的问题，你拍到之后，依旧无法过户。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“土地属性的拍前尽调”。
去当地住建局或不动产交易大厅，查它的土地属性问题。
3、第三个隐形风险，联合抵押。
有时候，法拍房还会出现一种特殊的情况
——多套房子，放在一个产证上，一起抵押给银行。
这种情况，就叫“联合抵押”。
此时，就需要把联合抵押的全部贷款一起还清，才能给你办这套房子的房产证。
任何一套法拍房，拍之前都要认真看“法拍公告”。
法拍房公告中，都会显示是否联合抵押。如果不显示，就没问题。
4、第四个隐形风险，房产所有人名字不统一。
下面这个问题，极其重要！极其重要！极其重要！
——一套法拍房，贷款的名字和裁定文书上的名字，一定要一致。
如果这套房子的贷款人，是两个人的名字。而裁定文书上，是一个人的名字。
即便你拍到房子，房产证也办不下来。
你在拍下房子之后，所有的交钱、按揭贷款和付款账户，都要是同一个人。
如果不是同一个人，房产证还是办不下来。
以上问题，直到你办产证的时候才发现不一致，问题就严重了
——改名字和换名字，需要法院去更改裁定文书。
法院更改裁定文书，会牵扯到一个更严重的问题
——重新改判。
也就是，需要重新打官司。
改判？重新打官司？
扯淡！
5、第五个隐形风险，产证上原房主的过世。
如果，这套房子的原产证上是两个人，其中一个人过世了。
那么，问题就出现了——
你拍到这套房子之后，就会牵扯到遗产税。
遗产税的金额，相当于这套房子一半总价的10%。
对于一线城市动辄千万总价的房子来说，这是一笔非常高的成本。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“原房东是否在世的拍前尽调”。
去当地派出所，去查房本上的原房东是否在世。
6、第六个隐形风险，户籍。
如果你是冲着学区房去搞法拍，风险更大。
目前暂无任何法律规定，可以强制迁出户口。
如果是普通二手房交易，可以走第三方资金监管的方式，强制前房东迁出所有户口
——你迁出去，才能拿到钱。
但是在法拍房中，没有人替你去强制要求原房主迁出户口。
原房东都他娘欠债跑路了，哪还有心思帮你迁个户口。
这个时候，一个极其扯淡的问题就出现了——
既是你最后过户了房产证，前房主的户口不迁出，你无法落户到这栋房子里。
没有所在地的户籍，自然也无法实用学区房的名额。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“原房东户籍的拍前尽调”。
如果原房东的户籍还在房子里，那这套房子基本可以当做无学区。
7、第七个隐形风险，银行贷款。
法拍房，都涉及到清偿问题。
你急着拍下房子，债权人急着拿到钱，法院急着结案。
因此
——法拍房的交款周期极短，且不容协商。
一般情况下，法拍房的交款周期是——
10个工作日内，交齐全款；
如果你要办按揭，就要银行在7天内放款。
法院只管拍卖清偿，不管银行是否放款。
如果超出交款期限，银行仍然没放出按揭贷款，会怎么样？
法院有权直接收回房子，然后重新拍卖。
与此同时，你所缴纳的保证金，也一并被法院没收。
因此——
法拍房，尽量全款。
如果实在要按揭，就要你再三与银行敲定放款期限。
每个城市，能做法拍房按揭贷款的银行，都不一样，而且都很少。
你在拍之前，一定要搞清楚——
这个城市，哪些银行能做法拍房的按揭贷款。
接下来，重点提醒又来了！重点提醒又来了！重点提醒又来了！
我知道，部分城市的法拍房是不限购的。
比如，西安、东莞、武汉、长沙……法拍房不限购。
但是，部分银行非常死板
——即便法拍房不限购，但依然按照正常房子走按揭流程，依然要去审核限购资格。
这样一审核，放款周期就长了，可能7天放不了款。
7天放不了款，10天交不起全款，房子就要被收回，竞拍保证金就要被没收。
针对这种情况，你就要去找哪家银行更加灵活
——看到法拍的单子，不查限购，放款更快。
接下来，还是重点提醒！还是重点提醒！还是重点提醒！
做法拍房，一定要尽量避开12月25号这个时间点。
每年12月25号开始，银行进入年终盘点，房贷不放款。
此时你去做法拍，拍下来房子之后，因为银行不放款，保证金被没收。
任何一套法拍房，拍之前都要与银行提前敲定“放款时间”。
能全款，尽量不要按揭。
以上，就是法拍房隐形风险的全部重点。
是不是更麻烦，是不是更复杂，是不是更扯淡？
我告诉你：啃法拍房把牙崩掉的朋友，一年一大把。
最后，我们来把法拍房的操作细节，做个简单地梳理。
你在拍任何一套房子之前，需要做的准备流程如下——
去不动产交易中心，调查土地和房产的来源；
去当地税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税的本；
去当地派出所，调查非正常死亡；
去当地派出所和居委会，调查原房东的户籍情况；
去物业管理中心，调查这个房子的水电费和物业费的拖欠；
去找按揭银行，防止出现无法放款。
以上整个过程——
既需要律师和法院的配合，更需要相关部门的配合。
律师，花钱能配合。
法院，为了结案也会配合。
当地相关部门，会不会配合，就难说了。
你跑到派出所说，我想查他的户籍，想查他是否在世……指望派出所能配合你？
扯淡！欠债的老赖，也受隐私保护的，也不是谁想查就能查的！
面对以上种种问题，进场法拍房有两个最基本的原则——
原则一，外地人不要客场作战，要拍只拍主场。
现在仍有一部分城市的法拍房不限购，而且折扣还很凶。
外地人呢，也想通过法拍，绕开限购，占个便宜，进场干一套。
但是——
外地人客场作战的劣势，极容易把法拍的风险放大到极致。
举个最简单的例子。
你拍下了房子，却遇上了租户拿着“先抵押后贷款”的长租约，明明不受法律保护，偏偏赖着不搬走。
如果是本地人，你能怎么办？
反正你占理，反正这种不受法律保护。
找几个当地的朋友，先软后硬，先吓唬后威慑。
如果是外地人，你能怎么办？
势单力薄，打又打不过，耗又耗不起。
法拍房的诸多问题，都可以通过多方势力斡旋，最终缓慢解决
——与相关部门斡旋，与法院斡旋，与租客斡旋……
说白了，就是拼关系。
在拼关系的层面上，本地人天然具有优势，外地人天然“过江龙打5折”。
原则二，有任何模糊，都果断放弃。
法拍房各个环节的风险，这篇文章已经讲的足够清晰。
以上这些风险，拍之前都要一一摸清。
一旦遇到任何一个环节，存在模糊不清，就果断放弃。
宁愿放弃，也不要碰任何模糊的东西。
千万不要高估人性，也不要高估你的耐性。
原则三，小白不碰法拍，刚需不碰法拍。
法拍，是个零和博弈的小众市场。
没风险，干成了，就吃到了7折的肉。
一旦某个环节出现问题，干不成，那就是血本无归。
要么吃撑，要么亏完。
像这种市场，既不适合小白，也不适合刚需。
说句难听但有用的话——
你不配，你输不起！
说句更难听的话——
法拍房这种市场，就是给那些“有钱有势又有时间”的老油条们去玩的。
有钱，能全款。
有势，能打通关节、摸清信息；
有时间，能耗得起清场，耗得起办证。
今年乃至明年上半年，可能是法拍房割肉最狠、折扣最大的一年。
遍地8折、7折，甚至更低的折扣，也不是不可能。
想吃肉的前提是
——先掂量自己几斤几两，看看配不配。
——别肉没吃到，再搭进去一口牙。
END
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